不久前，深圳今年首個“工業上樓”新項目-寶安燕羅智能網聯汽車產業園開工。截至目前，深圳已有72個“工業上樓”項目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積達到2306.5萬平方米。
事實上，自去年深圳提出”工業上樓”以來，灣區重啟”上樓”熱潮，東莞中山等市紛紛跟進。從深圳的”2000”萬方到東莞的”5000”萬方再到中山的“3000+2000畝商住改工業”，每一個誘人的數字似乎都在說明，工業上樓已然成為這個春天灣區的頂流。

灣區”上樓”熱度狂飆

熱度狂飆的同時，問題也接踵而至。工業上樓到底如何做? 主要模式有哪些?目前我國“工業上樓”實踐有哪些? 城市間競相追逐產業空間供給的背后，又有哪些隱憂?

典型模式
不外乎兩種中國香港模式和新加坡模式
中國內地工業上樓的模式主要源于中國香港和新加坡，進了內地之后根據各地的情況不同，慢慢演變成了珠三角和長三角兩大模式一一具體來說珠三角主要學習的是中國香港工業大廈的模式，而長三角則是以堆疊式廠房較多。

工業上樓兩大典型模式與內地學習實踐

1、中國香港工業大廈一珠三角模式鼻祖
      中國香港工業大廈起源于全球產業遷移機遇。上世紀50年代開始，中國香港開始進入全球制造業分工體系，成為亞洲重要的輕工業品生產地，大量手工業、輕工業開始發展起來。
為了緩解工業發展和土地資源緊張的矛盾，中國香港政府開始大力鼓勵私人地產商投資工業大廈建設，高層工業大廈開始發展起來。
這種工業大廈的特點是地塊容積率較高，一般在3.0以上，建筑高可達百米。隨著中國香港產業的發展，工業大廈的產業門類也逐漸由輕手工業向服裝、醫藥、電子等輕型產業演變。例如高達24層的新海怡廣場，曾是全球電子生產的重要集聚地。
05年之后，和中國香港毗鄰的珠三角地區由于同樣面臨著土地稀缺的困境，開始借鑒中國香港工業大廈模式。早期以順德天富來國際工業城項目為代表的“高層廠房”和中國香港的工業大廈頗為相似，蓋因早期珠三角產業結構承接自中國香港，生產加工訴求和產品形態頗為類似，對中國香港的廠房形態自然接受度也更高了。而發展到18年之后，隨著深圳、東莞等地紛紛出臺明文指導政策，工業上樓的產品逐漸標準化，工業上樓的定位、體量等漸漸需要和珠三角產業類型轉變相匹配，出現如全至科技創新園、東莞淞滬智谷等高強度開發的智造園區。

內地學習案例: 深圳全至科技創新園、東莞松湖智谷產業園等

?原因:  土地資源緊張，工業用地利用率低、舊工業區改造周期長，產業相對輕型
?優勢:  早期產業結構承接自中國香港，因此對中國香港廠房形態接受度更高
?不足:  貨運效率有限、無法適應重型設備上樓難題，高層廠房運用度較低

2、新加坡堆疊廠房長三角模式宗師
      與珠三角相對應的長三角，由于節地需求并不如珠三角強烈，且產業相對偏重，更適應的是新加坡堆疊廠房模式。
新加坡堆疊廠房最大的特點便是三層疊三層的結構，以三層為一個單位向上堆疊，將容積率提升至2.0以上。通過垂直盤道的設計，解決高層廠房貨運運輸難題，實現多首層廠房。

      目前國內，長三角工業上樓的典型項目以蘇州為先。例如騰飛新蘇工業坊，就是蘇州工業園區引入新加坡企業騰飛集團，借鑒新加坡多層廠房開發經驗打造的，容積率提高至1.8，地上建筑面積增加了43.5%，擴建了地下一層建筑2萬平方米。通過向天上地下要空間，進一步提高了土地的承載力。
?內地學習案例:  蘇州生物醫藥產業園六期 (BioBAY)、騰飛新蘇工業坊等
?原因:  產業結構相對偏重不適宜推廣工業大廈模式，節地需求不如珠三角強烈
?優勢:  集約土地利用;高抗震性;多首層解決高層廠房貨運效率低等痛該
?不足:  造價較高，建筑使用不經濟

總結出新特點
      中國香港和新加坡的模式雖“珠玉在前”，但也存在著不少問題，例如新加坡的堆疊廠房由于造價較高，建筑使用并不經濟，中國香港的工業大廈到了后期隨著服務業崛起制造業外遷，高層廠房的空置率十分嚴重，盡管中國香港政府出臺了“工業大廈活化”政策進行補救，但依然面臨著不少困難。
摸著中國香港的“石頭”過河，這一輪珠三角的“工業上樓”政策，在產業定位、開發模式等諸多方面因地制宜，呈現出以下新特點:

1、引進產業以高端制造業為主，助力產業向鏈條上游延伸
      中國香港發展工業大廈的初衷是為了滿足輕工業品生產的需求，但是由于沒有采取針對性的產業政策去鼓勵本土制造業進行升級從而提升國際競爭力，以至于在租金和用工成本上漲后，制造業大量外遷，從而導致大量工業大廈空置嚴重。
而在珠三角這邊，尤其是深圳，其產業階段則已經處在“產業空心化”的節點上，此番”工業上樓”的政策，恰恰是為了刺激制造業回流，讓制造業重回立市之本的位置上來。
而在制造產業的類別上，深圳的選擇也很明確一-就是為了扶持以“20+8”產業為代表的戰略新興產業，包括新一代信息技術、高端裝備制造、生物醫藥、智能制造、工業互聯網等”高精尖”行業，推動制造業高質量發展。
這些產業設備較輕，生產過程噪音污染較小，產業適應性、貨運效率等都能滿足工業上樓的相關要求，可以說天然適配。

深圳20大戰興產業均為重點鼓勵上樓項目

2、創新開設政策“組合拳”綠燈 ，助力企業贏在起跑線
      作為灣區“老大哥”，深圳一向走在全國前列。這次的工業上樓引來了全國的矚目，但事實上，其政策“頭湯”，是珠海先“談”上的。
早在2022年4月，珠海產業發展大會就明確提出”產業第一”的發展口號并提出“今明兩年統籌建設2000萬方 (新建1000萬方，改擴建、提升1000萬平方米)“的目標。在此刺激下，深圳祭出5年2000萬方共一億平方米的大招。其后，佛山東莞中山等市紛紛跟上，開啟了珠三角廠房內卷時代。
“工業上樓”相關重大項目不僅關系到各市的高質量發展，也是穩投資、促增長的“壓艙石”。因此“快”就成了這場攻堅戰的一大特色。而傳統產業基建具有產業項目審批落地環節多、流程長、落地慢的問題，導致項目周期長。也因此，本輪”工業上樓”，珠海配套出臺了多項“綠燈”政策，助力流程再造。
例如在建設端，珠海出臺了《優化不動產登記服務貫徹落實”產業第一”十條措施》，創新拿地即開工“交地即發證”交驗即發證模式，將產業項目審批從“串聯辦理”變為“并聯辦理”，助力企業贏在起跑線。

3、政府以低租金、高配套留企，重塑產業支持新模式

       “保本微利”，可謂是這一輪”工業上樓”項目最為突出的特點之一。珠海:“東部片區用房租金平均不超過20元/月/平方，西部片區租金不超過15元/月/平方”;深圳:“控制租金<35元/平方米/月，租賃價格年漲幅<5%，內部收益率<4.5%”，東莞:“租金20元/平方米/月”。
足以見得，無論珠三角區域廠房如何”內卷”，對于廠房的租金價格，各地區都保持了“低租金”這一特性，蓋因工業上樓的本質目的是為了導入新產能、培育新動能，非營利性的“準公共產品”是這一批“工業上樓”的明確地。
除了用低租金吸引企業，政府還打算通過高品質、高標準的配套空間來留住企業。具體來說，就是要生產和生活需求并重，打造有品質感、有幸福感、有歸屬感、有煙火氣的配套環境，打造員工舒心、企業安心的生產生活空間，最終有效解決企業“招工難””留人難”的問題。
例如珠海格力三溪科創小鎮。作為珠海首個嘗試標準廠房的“工業上樓”項目，格力三溪科創小鎮同時也是珠海主城區首個集研發辦公、工業上樓與商業生活配套功能融合的產城項目。
一方面，格力三溪小鎮集”產、學、研、展、商”服務配套系統于一體，建設了三溪幼兒園、三溪實驗小學等配套設施，解決園區員工子女的上學問題，同時還建設了院落式的步行系統，通過垂直交通上下串聯各類配套設施，使之互相咬合穿插，形成更多的共享交流場所；
另一方面，格力聯合香洲區政府成立珠海市香洲區光電產業協會吸納多家會員單位，舉辦相關產業沙龍、共建光電產業公共技術服務平臺等，促進產業相互交流助力集群融合發展。

格力三溪科創小鎮完善產業配套助力”留企

4、政府統籌、國企主導、市場運作，國民攜手專業分工
      新時期珠三角“工業上樓”項目的第四個特點是國企擔綱。這一特點再次突出了“工業上樓”保本微利、準公共產品的屬性。
事實上，中國香港的工業大廈更為依賴私有資本，開發投資商以私人地產商為主，這也為后期工業大廈活化而引來投機導致價格上漲等負面問題埋下伏筆。
而本輪工業上樓，一向倡導”小政府，大市場”的珠三角片區不約而同地將此項目攤派指標放在國資國企身上，調動國資資源，激活國企功能，強調“有為政府，有力國企，有效市場”的轉型趨勢可謂是十分明顯。
據悉，截止至2022年年底，珠海格力集團、華發集團、大橫琴集團等國企，已經明確承擔廠房建設地塊43塊，總投資467.4億元，占到當年珠海工業總投資額的79%，可謂是當仁不讓的“排頭兵”和“主力軍”。
但這并不代表民企在這一場聲勢浩大的”工業上樓”項目中完全沒有參與的機會。深圳發布的《深圳市“工業上樓”試點項目審批工作方案 》文件明確指出了“工業上樓”項目的原則是”政府統籌，市場運作”。民企需要找準自己的專業化定位，在前期規劃、專業化運營等環節運用好”金剛鉆”做好自己的“瓷器活”。

5、充分調動國企資源，招商運營一條龍全方位賦能
      產業生產空間供給得以保障之后，下一個議題，就是如何將產業空間裝滿。因此，繼珠三角廠房”內卷”之后，接下來勢必還會興起一場招商大PK。
而從目前深圳珠海佛山等地的實踐來看，國企，已經當仁不讓的成為擔綱主力。還是以珠海為例，打出“產業第一”的珠海，由市國資委牽頭，全力推動珠海三大國企 (格力、華發、大橫琴)組建招商團隊，圍繞珠海4+3產業集群實施精準招商,創新“建成即滿園”“封頂即招滿”的模式，成功引進耀靈時代、緯景儲能等一批優質項目,協議投資額達到580.9億元。
      這種“加速度”的招商模式，少不了對國企資源的充分挖掘。正如佛山當前正在開展的國企改革行動，致力于把原來”隱身”的國企功能激活。招商引資方面，佛山通過國資國企的招商支點作用，形成“國資引領-項目落地-股權退出-循環發展”的招投聯動模式，促進項目落地。
同時，在產業新空間建設和產業項目快速落地兩端的背后作支撐的，是持續優化的營商軟環境。這需要政府搭建好產業服務體系，和國企招商團隊緊密聯動，打出產業招商“組合拳”。

”內卷”之下，仍有諸多問題
需慎重對待
      當然，珠三角廠房大內卷之下，仍有不少問題值得我們警惕。
      首先就是產業載體形態和城市產業結構相匹配的問題。昔年中國香港工業大廈就是因為產業載體資源和產業需求發生了錯配一一中國香港大規模建設工業大廈是在70-90年代，然而中國香港制造業增加值的高峰是在1970年，此后一路下滑一導致中國香港工業大廈大量空置。
當下，珠三角大舞臺上，產業空間供給規模是一個賽一個驚人，但是，隨之而來的產業導入問題也令人思考。

     首先在于我們到底需要多少產業空間，又能否裝載這么多的產業? 參考新加坡數據，過去十年，新加坡GDP約為3000-4000億美元 (與深圳近十年大致相當)，而所有工業和倉儲空間僅約4500萬平方米。
而根據深圳規劃，5年深圳要新增1個億方的產業空間！其次，產業導入可能面臨的同質化問題也令人擔憂，我們通過“工業上樓”所帶來的”創新成果”和我們的“投入成本”是否能相匹配？

     第二，城市間競爭的問題。深圳此次跟著珠海動作，出臺每年2000萬平方的政策，頗有點跟珠海”叫板”的意思。但其實，珠海此前高調打出“深珠融合發展”的旗號，就已經把城市招商競爭擺在了臺面上；事實上，珠三角幾大城市相互到對方城市進行駐點招商的行為已司空見慣，各大城市產業招商間的競爭早已是十分激烈。然而，良性的城市群關系應該是協同發展、錯位競爭，通過城市間生產功能、生態功能、生活功能的有機協同，共同推動世界級的城市群的誕生才能助力區域制造業向全球價值鏈的中高端邁進。
     第三，租金<35元/平方米/月、IRR<4.5%的指標設定無疑讓市場化園區承受巨大壓力，市場化的園區又該如何應對? 當下深圳廠房對于租金的設定，有著調平或者平抑市場工業廠房租金的重要功能。這對于市場化園區來說，一方面需要隨之相對調整園區價格以適應市場形勢，一方面更需要市場化園區深耕運營，用差異化、專業化的服務來平衡廠房的價格優勢。

     此外，高層廠房還會帶來諸多社會隱患，例如爆炸、火災、安全事故等目前珠三角各地的“工業上樓”項目高度普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。過高的樓層使得消防梯難以到達，高層逃生的概率大大降低-中國香港九龍就有前車之鑒。這些安全隱患需要珠三角等地在實施”工業上樓”項目時更加敬惕。

小結
工業上樓作為城市產業發展空間的重要供給，是緩解城市發展和建設用地緊張矛盾的重要手段，也對產業供需市場化失靈起著政策調節作用。但目前來看，產品的開發建設、運營招商、市場的定價、收益，政府的審批監管等多個維度，依然有很多需要商討的問題待解決。從政策出臺到成功落地，需要一整套專業的體系保障。工業上樓，尚在路上。